美国买房为何这么难？

　　疫情后，美国中产阶级买房的愿望更加难以实现。

　　根据全美房地产经纪人协会（NAR）2月7日发布的一项研究，与两年前相比，房价的飙升和待售房屋数量的急剧下降使许多美国人买房更加困难。

　　研究发现，2021年底，收入在7.5万至10万美元之间的家庭能够负担得起的房屋比疫情前少了约41.1万套。2019年底，每24个这一收入阶层的家庭共享一个可以买得起的房源。到2021年12月，这个数字变为每65个家庭抢一个房源。

　　投资咨询公司BCA Research美国资产策略部门首席策略师唐克尔（Irene Tunkel）接受第一财经记者采访时表示：“我认为美国房地产市场的繁荣是供应受限的一个典型案例。自2008年全球金融危机以来，美国大约少建了500万套房屋，但同时，千禧一代已经准备好成家，而这一群体规模庞大，比上一代人多出1100万。因此，他们都想买房以建立家庭。但他们梦想成真的几率并不大。”

　　根据NAR的研究，过去两年中，除了最富有的美国人外，其他所有人的买房负担能力都在恶化，市场上房屋数量的减少也让每个收入阶层都更难买房。

　　除了最富的人，大家都更买不起房了

　　NAR表示，收入在7.5万美元至10万美元之间的家庭，有能力购买12月活跃住房库存中的51%，但这一数字低于2019年12月的58%。这7个百分点的下降幅度在所有收入阶层中是第二大。下降幅度最大的是收入在10万至12.5万美元之间的家庭，其负担能力下滑了8个百分点。他们有能力购买上市房屋的63%。

　　疫情推动了美国房地产市场。一方面，买家试图利用较低的抵押贷款利率并搬进更大的房子。但是，待售房屋的供应量本就并不充足，在疫情后更是急剧下降。房屋建设活动也在放缓，许多潜在的卖家推迟搬迁或不愿意出售。

　　住宅建筑商Pulte集团总裁兼首席执行官马夏尔（Ryan Marshall）在本月的收益电话会议上说，今年房屋供应情况不会有任何明显改善。

　　“新建房屋和现有房屋的供应限制使得去年的房价以两位百分数的速度增长。劳动力短缺和供应链的严重中断限制了生产，延长了建造周期。我们的供应商和合作伙伴正在努力提供所需的资源，但关键产品和分配不足的产品必须提前几个月订购，否则根本无法提供。新冠感染率的持续激增正在影响着我们的供应商，也使各行业很难稳定地派出施工人员。不幸的是，我们预计在2022年的大部分时间内，施工过程仍会很困难。”马夏尔说，屋顶桁架、电器、壁板、油漆、橱柜等建造和交付房屋必需材料的供应都难以满足需求。

　　怎么能在美国当下“僧多粥少”的房产热潮中顺利买房？

　　面对这个问题，一位在美国从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者作答道：“要有耐心和有很多个零的存款账户。”

　　根据房产中介Redfin的一份最新数据报告，2022年1月是美国房地产历史上竞争最激烈的月份，因为买家数量超过卖家，同时抵押贷款利率在上升。

　　Redfin的计算显示，2022年1月，全美房屋销售价格中位数同比飙升16%至365000美元，再次创下历史新高。恰巧美国的通货膨胀率也达到了40年来最高水平，这使得购房成本对于一般民众而言，越来越难以承受。

　　“当买家多于卖家时，竞争就会升温。”Redfin首席经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，赢家最终就是经验丰富的购房者和投资者，而财力有限的买家将成为输家。

　　不过，伴随着美联储暗示将开始加息，这一场狂欢派对是否即将结束？

　　“僧多粥少”房产库存创新低

　　前述从事房地产投资业多年的资深人士在美国经历了上一轮房地产涨跌周期，他认为目前这一周期中，虽然疫情催发了房价上涨，但其根本原因在于过去十几年中，建造的房屋不足以满足目前的刚性住房需求。

　　2019年1月，根据Redfin的数据，当月全美房屋销售价格中位数为285900美元。到2020年和2021年同期，该价格中位数已攀升至306400美元和314655美元。

　　在价格处于高位的同时，卖方处于强势地位。数据显示，2022年1月初，41%的房屋售价高于标价，这意味着不少买家愿意支付高于要价的价格以达成交易。

　　“对于首次购房者来说，条件变得越来越具有挑战性，他们不得不与更有经验的买家竞争，这些人愿意不惜一切代价赢得胜利。”费尔韦瑟表示，而且由于供应处于历史低位，房地产市场的（竞争）强度达到了前所未有的水平。

　　费尔韦瑟解释道，目前很多卖家似乎在等待到今年春天再出售房屋，但市场上有很多买家已经找房找了很长时间，十分迫切希望结束他们的搜索。

　　Zillow的数据则显示，截至2021年底，全美挂牌房屋数量同比降低19.5%，可供出售的房屋数量比疫情前的2019年底减少了40.5%。

　　基于上述原因，尽管价格很高，但一旦挂出去，在最终成交的房屋中，有29%在一周内就会有成交意向。

　　前述从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者亦表示，目前市场上的情况是，房子库存很低，很多社区的房子都卖光了。

　　数据分析师祖然家住加利福尼亚州湾区，家里有改善房屋居住环境的需求。然而从2021年至今，虽然手上现金流充足，但因为犹豫，能买的房子越来越少也越来越小，因为2021年美国房价太疯狂，她对第一财经记者无奈总结道：“房市的确很疯狂，工作干得好，不如买房早”。

　　祖然说，据她观察，她身边没有人观望市场，只有抢不到的，可能是因为她身边的人都具有买房刚需，而且的确是加价购买：譬如在2021年，湾区靠边的房子，挂出来160万美元，最终都要再加20万美元才能成交。

　　在她看来，为了在疫情的经济动荡期间鼓励支出，美联储将抵押贷款利率降至几十年来的最低水平，加之美国政府出台的一系列经济刺激计划，也令通胀进入了房产市场。“印这么多钱，一时半会儿（价格）下不去了。”她说。

　　其二就是，许多已经拥有住房的人，正好可以利用低利率购买第二套住房，同时不出售第一套房。祖然说，这一现象在资金充足的人群中较为常见。

　　美联储加息将至“派对”即将结束？

　　芝商所利率观察工具FedWatch显示，市场预计美联储在年底前五次加息25个基点的可能性已经接近1/3，这意味着年末美联储政策利率目标将达到1.25%至1.5%。

　　现实是，尽管目前新房源缓慢增长，买家仍正在涌入市场，试图在抵押贷款利率进一步上升之前申购房屋。

　　根据房地美数据，经过一个月的上涨后，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在2022年1月的最后一周中停滞不前，为3.55%。不过房地美预测抵押贷款利率将在2022年进一步上涨。

　　一年前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率还为2.23%，接近历史最低水平。

　　未来，随着利率上涨和买家争夺有限数量的可用房屋，竞争将升温，可能会导致许多中低收入买家被淘汰。根据Zillow给出的计算，若抵押贷款利率从3%上升至3.5%，每月的抵押贷款支付会增加7%。

　　值得指出的是，正是在最新的通胀数据公布后，美国的抵押贷款利率出现暴涨。2021年12月，美国消费者价格指数（CPI）上涨7%，通胀率处于近40年高位。这一数据令美联储酝酿出台控制通胀措施的步伐加快了。

　　前述从事房地产投资业多年的资深人士对第一财经记者解释道，美联储加息对房地产市场会产生一定影响，但这一影响不是直接发生的，也不会直接影响房价，房价还是由供需决定的。其原因在于，通常而言，抵押贷款利率往往同10年期国债等长期债券的收益率更加相关。

　　房地美也在报告中认为，目前抵押贷款利率的上升没有影响到购房需求，但房价仍在快速增长，这恐在未来抑制需求。

　　Redfin则在报告中认为，自2020年夏季以来一直保持两位数的房价增长率预计到2022年底将放缓至7%，房屋售价中位数达到383000美元。同时，30年期固定抵押贷款利率将在今年继续稳步上升至3.9%。

　　“尽管购房价格从未如此高涨，但需求只会越来越强。”Redfin副首席经济学家马尔认为，持续的供需失衡正在推高房价，因为美国市场上有足够多的饥渴买家，可以迅速购买几乎所有的待售房屋。

　　经济学家认为，买房一直是许多美国家庭积累财富的传统途径。但随着越来越多的购房者无力负担，这可能会对他们未来的储蓄产生长期影响。快速上涨的房租价格也可能使受挫的买家更难攒钱在未来进入市场。“当买房和租房这两种选择都在快速侵蚀负担能力时，这只会使你未来的财富积累更加困难。”抵押贷款金融初创公司Tomo Networks首席经济学家奥尔森（Skylar Olsen）说。

　　不过，创纪录的低抵押贷款利率有助于抵消过去两年房价上涨的影响。“30年期美国国债收益率降低了80个基点，这转化为消费者更可负担的抵押贷款利率，在2022年之前，几乎没有什么可以削弱美国住房市场。我们看好房地产和房屋建筑商行业。”唐克尔说。

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