房地产市场正在加快筑底

　　据国家统计局数据，2022年1~11月，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中，住宅销售面积10.3亿平方米，同比下降26.2%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。

　　央行表示，加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。其中，在房地产市场方面，央行强调，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。

　　2022年以来，政策从供需两侧不断加大对房地产市场的支持力度，尤其是2022年末房企融资端的“三箭齐发”极大提振市场信心。

　　中国民生银行首席经济学家温彬认为，房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用进一步凸显，政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。随着金融支持政策的落地实施，优质房企融资得到更强保障，“保交楼”稳步推进，金融风险趋于收敛。从中长期看，行业新发展模式逐渐清晰，经过本轮周期与风险出清，行业将逐渐步入良性发展轨道。

　　2022年3月，金融委会议首次提出房地产新发展模式后，2022年12月召开的中央经济工作会议再次强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　市场分析认为，这意味着，建立并完善地产新发展模式是2023年地产领域工作的重中之重。

　　李超指出，当前处于转向地产新发展模式的过渡期，过渡期的政策核心分为供给侧和需求侧两方面：需求侧的核心是解决当前销售不振、预期转弱的问题，预计未来仍有增量政策有待推出，需求侧的渐进放松将向更多头部二线城市以及一线城市扩展，5年期LPR也有可能在未来进一步调降。供给侧的核心是按“保项目+阶段性保主体”的政策导向，将地产投资逐步转向“三低”主体过渡，核心政策当前已基本出台完毕。

　　对于供给端的支持有望传导至需求端，形成购房者对未来的乐观预期，从而实现需求复苏。回首2022年房地产市场，房地产开发项目和房企资金链紧张的现象不断增多。房企缺钱，房子就容易烂尾，商品房预售制之下，一旦买了房难交付，购房者自然不敢出手购房。确保已售商品住房按时保质交付一直是中央和各地房地产相关政策的重要着力点。只有保交楼，才可能让消费者恢复信心。从政策性银行的保交楼专项借款，到“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展，再到信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产市场融资，金融政策不断为房地产市场资金状况改善注入强劲动力。而供给端的一系列强有力的支持，在切实改善房企和房地产项目资金状况的同时，也让购房者对房地产市场的未来产生信心。预计在保交楼取得实质性进展之后，消费者对购房的观望情绪将得到改善，一段时间以来积压的需求也有望逐步释放，形成实际销售量。

　　很多人会问，2023年是购房的好时机吗？过去，房价飞涨，房地产市场中投机性需求旺盛，投机需求占比高。随着房地产市场逐步进入平稳发展轨道，“房子是用来住的，不是用来炒的”理念深入人心，人们购房也更加理性。未来，买房子的多是有真正居住需求，且对住房品质有更高要求的人。毋庸讳言，除了居住需求外，房价的变化趋势也是购房者选择购房时机的重要因素，“买涨不买跌”是购房者自然而然的心理。当前，不同城市间房地产市场的分化仍十分明显，即使是在同一座城市，市场的涨跌也会随着各种因素的变化而不断调整。房价飞涨的时代已经结束，经历深度调整后有望逐步企稳，进入平稳健康发展轨道。因此，购房者购房更多将考虑的还是个人需求和居住品质。

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