高通胀引爆美国房市 美联储理事一房难求

　　随着美国千禧一代开始组建家庭，远程工作者希望转移工作地点，以及抵押贷款利率可能随央行利率上升的预期助长了房地产的购买狂潮。

　　在美联储公布的沃勒讲稿写道，“根据Zillow房价指数，自新冠大流行爆发以来，美国房价均价累计上涨了35%，超过了33万美元。”根据美联储网站上的信息，美联储理事今年收入将达到203，700美元。

　　周三公布的美国30年期抵押贷款利率飙升至4.42%，是2019年1月以来的最高值。沃勒说，即使央行开始提高借贷成本，长期的结构性问题将继续给房价和租金带来上行压力。

　　沃勒称，“在大流行期间，住房成本大幅增加。经济学告诉我们，不断增长的需求和住房供应的限制共同推动了这一变化。”

　　先前公布的美国消费者物价指数（CPI）以近40年来的最高同比速度增长，远远超过了工资的增长率。

　　据全美不动产协会最新公布的数据显示，美国2月成屋销售经季节性因素调整后，总数年化环比下降7.2%，为602万套；预期为610万套。下跌幅度远超预期，创2021年2月以来最大降幅。

　　与此同时，抵押贷款利率飙升至近3以来年高点。据美国房屋抵押贷款金融机构房地美（Freddie Mac）统计数据显示，截至3月17日，美国平均30年期固定抵押贷款利率已上升至4.16%，为2019年5月以来首次突破4.0%。

　　值得注意的是，美国东部时间3月16日，美联储在最新的利率决议中宣布将基准利率上调25个基点，正式开启加息周期。相关分析指出，随着货币政策的收紧，抵押贷款利率料将进一步上升。

　　在过去的两年间，强劲的住房需求与创纪录的低抵押贷款利率使美国的房地产市场“炙手可热”。全美房屋价格在2020年、2021年分别上涨了11.3%、15.9%。

　　房地产专家普遍预计，与过去两年相似的趋势或将在今年延续——库存稀缺、需求旺盛将持续推高房屋价格上涨；而创纪录的房价与不断上升的抵押贷款利率则将继续侵蚀着购房者的负担能力。

　　“疫情、美联储加息等情况，使得大家买房抗通胀的意识被激发。与两年前相比，加州的房价涨幅在20%左右。”

　　相关分析指出，美国目前的房地产市场需求非常旺盛，根本没有足够的房屋可以出售给潜在买家。需要看到买家需求显着下降，才能看到房价有所下降。

　　美国线上房地产公司Zillow认为，由于住房供不应求的市场状况仍在持续，2022年春季住房市场或将进一步升温。Zillow预计，今年春季房屋价值的年增长率将继续加快，5月份达到21.6%的峰值；2023年1月逐渐放缓至17.3%。

　　房地产行业数据和分析提供商CoreLogic对美国房市前景的看法则与Zillow大相径庭。据CoreLogic房屋价格指数预测显示，2022年全美房价指数的年平均涨幅将从2021年的15.9%放缓至6%。CoreLogic认为，购房竞争者的数量在今年或将有所下降，使得待售房屋在市场上停留的时间增加，房屋价格的上涨趋势也会因此放缓。

　　房利美（Fannie Mae）对全美房地产市场的预测同样不像Zillow那般乐观。房利美在最新发布的经济与住房展望报告中指出，全美房屋价格增长将持续保持强劲，但增速会有所放缓。

　　房利美认为，鉴于目前库存仍然非常紧张、卖家流量指标强劲，今年房价的上涨趋势不改。但购房者负担能力的恶化或将拖累房价的增长。去年年底，房利美曾预计2022年的增长将高达17.3%。但鉴于抵押贷款利率的上涨，房利美大幅下调预期，预计2022年全美房价指数的年平均涨幅为7.6%。

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